Покупая недвижимость в Германии, Вы приобретаете земельный участок и расположенные на участке строения с соответствующим инвентарём.
Для приобретения недвижимости в Германии не обязательно быть гражданином данной страны, соответствующих ограничений в Германии не предусмотрено. Для приобретения недвижимости в Германии понадобится загранпаспорт и необходимая сумма денег. Процедура покупки недвижимости в Германии происходит следующим образом:
1. Поиск земельного участка
Заниматься поиском недвижимости можно cамостоятельно или обратиться к услугам риэлтoра. Согласно § 652 Гражданского Кодекса (ГК) Германии риэлтор вправе требовать гонорар только в том случае, если ему удаётся найти отвечающий Вашим требованиям обьект и добиться заключения договора купли-продажи. Нужно обращать внимание на формулирование договора риэлтора, поскольку на договорном уровне возможно отклонение от норм закона.
2. Осмотр участка
Для осмотра обьекта недвижимости лучше пригласить специалиста, который поможет Вам оценить состояние и стоимость участка и дома, чтобы избежать непредвиденных расходов на ремонт или перестройку дома. Если Вы нашли участок, который соответствует Вашим представлениям, Вы можете инициировать процедуру заключения договора купли-продажи..
3. Открытие счёта в банке
Иногда возникают ситуации, когда продавец просит Вас перед заключением договора открыть счёт в немецком банке и предоставить справку о наличии средств на счёте. Выписка из банка предоставляется как подтверждение наличия необходимой суммы. Это требование не связано с недоверием к покупателю из России, а обусловлено практикой заключения сделок с недвижимостью в Германии. Заключение договора у нотариуса является дорогостоящей процедурой и стоимость данной услуги возлагается даже в случае расторжения договора или отказа от заключения договора в том числе и на продавца.
4. Договор о купле-продаже участка
В отличии от российского законодательства, § 311 Абзац 1 ГК Германии предусматривает обязательное присутствие нотариуса при заключении договора.
Прежде чем идти к нотариусу, рекомендуется обговорить с продавцом участка основные пункты договора: стоимость, сроки оплаты, переход собственности на движимое имущество (например, кухня или другой инвентарь на участке) и другие аспекты договора. Если Вы не можете лично присутствовать у нотариуса при заключении договора, за Вас может это сделать Ваше доверенное лицо. Доверенность в этом случае должна оформляться нотариусом. Если апостильно заверенная доверенность делается не в Германии, то она должна быть переведена на немецкий язык и заверена присяжным переводчиком.
Договор купли-продажи должен быть в течении процедуры заверения договора переведен на русский язык присяжным переводчиком. Как правило, договор находится на руках у покупателя до заключения договора не менее двух недель. Таким образом, покупателю предоставляется возможность ознакомится с договором заранее.
Договор имеет юридическую силу только тогда, когда он подписан у нотариуса обеими сторонами. Оригинал договора остаётся у нотариуса, а покупатель и продавец получают его заверенные копии. После заключения договора нотариус делает заявку на внесение предварительной записи о продаже в земельной книге. Данная предварительная запись защищает покупателя от повторных продаж. Окончанием процедуры передачи права собственности и закреплением обьекта за покупателем является изменение записи о владельце в земельной книге. Все изменеиния в земельнй книге производятся соотвествующим отделом земельной собственности при судах Германии.
5. Право собственности
Только после того, когда Вы внесли платёж за земельный участок, налог и нотариальный сбор, Ваше имя заносится в земельную книгу и Вы, таким образом, вступаете в полное право собственности.
Вся процедура оформления сделки занимает от двух недель до двух месяцев. Завершающая сделку процедура внесения Вас в качестве собственника в земельную книгу может продлится до полугода.
6. Издержки на покупку земельного участка
Нотариальная пошлина составляет около 1,5 % от стоимости недвижимого имущества, включая регистрацию перехода права собственности в земельной книге.
Гонорар риэлтэра составляет 3,5 -7 % стоимости недвижимости.
Налог на приобретение недвижимости - от 3,5 до 6 % стоимости недвижимости в зависимости от налоговых правил соотвестствующей земли/области Германии.
Адвокатский гонорар за юридическую проверку сделки и консультации составит 1% стоимости недвижимости.
Гербовый сбор регистрационного ведомства - 0,5 % стоимости недвижимости.
Заявка на кредит в банке - примерно 1 % стоимости недвижимости.